Что переживет рынок новостроек в 2019-м

Текущий год станет переломным для российского девелопмента.  Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин подробно разобрал, какие процессы будут предшествовать полному переходу на проектное финансирование и чего можно ожидать после него.

Еще полгода назад строительная отрасль готовилась к плавному переходу на проектное финансирование. Предполагалось, что банковский кредит и привлечение средств покупателей на эскроу-счета станут обязательными только для девелоперов, которые начнут продажи в новых проектах после 1 июля 2019 года. Конечно, число таких новостроек было бы невелико. Теперь же на новую модель финансирования будут переведены практически все стройки в стране, а это около 130 млн «квадратов» жилья.

Более того, сейчас все эти объекты профинансированы дольщиками на 72%, тогда как вклад строителей оценивается всего в 11%. Вложения банков, которые и должны стать главными инвесторами после 1 июля, составляют только 17%.

Очевидно, отрасль не готова к переходу на новую модель финансирования. Этому не благоприятствуют ни снижение доходов населения, ни продолжающиеся почти беспрерывно четыре года колебания рубля, ни рост издержек из-за налоговых маневров. Есть и отраслевые проблемы: низкая рентабельность жилищного строительства в большинстве регионов, труднодоступность и дороговизна кредита.

Поиск кредитора, пересмотр модели, приостановка строительства, претензии дольщиков — вот лишь некоторые проблемы, с которыми могут столкнуться девелоперы после 1 июля. Чтобы предотвратить эти неприятности, застройщики будут стремиться распродать квартиры в строящихся объектах в первой половине 2019 года, потому что переводить уже запущенный проект на принципиально иную модель финансирования будет сложно и рискованно.

Право работать по-старому власти сохранили только за девелоперами с почти завершенными (как по строительству, так и по продажам) проектами. Поскольку конкуренция между застройщиками остается острой, популярным инструментом стимулирования спроса остается скидка. Средний размер уступки от девелопера может вырасти примерно на 5–10%, особенно на высокорентабельных рынках, скажем, в Москве или Санкт-Петербурге.

Однако номинальные цены все-таки продолжат расти из-за объективных экономических условий, правда, более умеренными темпами, чем сейчас. Ликвидные новостройки, которые быстро возводятся и пользуются спросом у клиентов, все равно будут прибавлять в цене 0,5–1% ежемесячно, но дисконты в определенной степени нивелируют этот рост.

В 2018 году московские застройщики накопили разрешений на строительство рекордных 20 млн кв. м жилья, так как прежняя модель перехода предполагала введение новых правил только для тех проектов, которые возводятся по более поздним разрешениям. Теперь же эта «заготовительная кампания» потеряла смысл, так как на новые правила переходят все.

Девелоперы оказались в сложном положении. С одной стороны, сейчас им невыгодно запускать проекты, которые уже через несколько месяцев придется реализовывать по новым правилам. С другой стороны, держать на балансе пустующие участки убыточно. Особенно это касается арендуемых в Москве потенциальных стройплощадок, тем более если девелопер уже начал дорогостоящую процедуру смены вида разрешенного использования земли. Поэтому на рынок продолжат выходить объекты, но уже не в таком количестве, как в 2018 году. Часть площадок будет выставлена на продажу, что приведет к снижению цен на землю. Для других перспективных участков застройщики будут пытаться найти банковское финансирование, чтобы запустить проекты после 1 июля.

Активность покупателей в ближайшее полугодие останется высокой. Даже несмотря на наметившийся рост ставок, ипотека под 10–10,5% годовых все еще воспринимается многими клиентами как приемлемая. Причем удорожание кредита поначалу будет стимулировать заемщиков. Известия о реформе долевого строительства также ускорят спрос, ведь строящиеся по старым правилам жилые комплексы превратятся в глазах покупателя в «исчезающий вид».

Однако каждый дополнительный процентный пункт в ипотечных ставках отсекает немало потенциальных покупателей жилья. Кроме того, в первой половине 2019 года финансовое положение населения ухудшится. Поэтому едва ли мы увидим ежемесячный прирост числа сделок в Москве на уровне 50% к предыдущему году. Скорее всего, активность покупателей вырастет незначительно или останется на рубежах, взятых в 2018 году.

Сейчас практически невозможно предсказать ситуацию на рынке новостроек в новых условиях. Единственно значимый вопрос в этом контексте: каков запас прочности у строительного бизнеса? Отвечая на него, каждый девелопер разработает собственную стратегию выживания.

Лишь у немногих девелоперов есть запас маржинальности, который поможет «абсорбировать» переход к новой модели финансирования. Уход с рынка ряда игроков точно произойдет, особенно в регионах. Из-за сокращения рентабельности многие девелоперы перестанут расширять свою деятельность или вовсе свернут ее.

Получить кредит под новые проекты, даже если они сохранят экономическую целесообразность, также удастся далеко не всем, ведь банки с осторожностью относятся к жилищному строительству. В этих условиях сократятся текущие объемы строительства, что уменьшит предложение нового жилья в ближайшие годы.

Очевидно, при замене фактически бесплатных «инвестиций» дольщиков на банковский кредит себестоимость жилищного строительства возрастет. В среднесрочной перспективе мы ожидаем повышения цен на строящееся жилье на 5–7% только в связи с переходом на новую модель. К этому следует добавить ускоряющуюся инфляцию, которая послужит мотивом для дальнейшего ужесточения кредитно-денежной политики и, как следствие, удорожания кредита. В долгосрочной перспективе рост цен безотносительно прочих рыночных факторов может составить 15–20%. Рынок строящегося жилья рискует утратить одно из ключевых преимуществ — доступные цены.

Преимуществами вложений в строящееся жилье при новой модели финансирования смогут воспользоваться в основном обеспеченные клиенты, ведь цены на жилье вырастут, а ипотека подорожает. При этом спрос в массовом сегменте новостроек будет стагнировать из-за слабого экономического роста, повышения фискальной нагрузки и увеличения ставок по кредитам.

Кроме того, изменится качественный характер проектов. Снизится интерес к крупномасштабным вложениям комплексного характера. Вновь станет популярной точечная застройка, так как она предполагает сравнительно быстрое строительство (один-два года), а значит, и меньшие расходы на обслуживание кредита. Также возможен откат в прошлое по качественному уровню жилья массового сегмента.

Возможно, наступит эпоха, когда единственно выгодным девелоперским проектом будут небольшие клубные дома: предсказуемый спрос, быстрый оборот инвестиций за счет недолгого строительного цикла, малый объем вложений. Правда, едва ли российские девелоперы смогут строить по 120 млн кв. м таких домов ежегодно, даже через шесть лет.

Источник: РБК