Нестандартные квартиры стали встречаться чаще

Запросы современных покупателей изменили квартирографию новостроек

 

За прошедшие пять лет количество нетиповых планировочных решений в московских новостройках выросло в два с половиной раза, а витрина форматов стала разнообразнее. Это квартиры со вторым светом, патио, террасой и мастер-спальнями в однокомнатных лотах, студии с двумя окнами, варианты с увеличенными санузлами и ванными комнатами с окном. Отдельные гардеробные и постирочные комнаты уже перестали быть редкостью и встречаются в любом классе жилья. Однако логика зонирования и расположения этих помещений в квартирах бизнес- и премиум-классов в большей степени учитывает пользовательские сценарии. Уникальные лоты строят в основном в проектах более высокого класса: они обходятся дороже и для застройщика, и для покупателя. Но интерес к ним остается стабильным даже при различных сценариях рыночной конъюнктуры.

Квартирография московских жилых проектов стала более гибкой и вариативной буквально за пять лет. В борьбе за внимание клиента девелоперы уходят от типовых решений в пользу широкого набора планировок для разных жизненных сценариев: от компактных функциональных квартир до сложных форматов с несколькими мастер-спальнями, дополнительными санузлами, второй кухней и рабочими зонами. «Образ жизни покупателей изменился на фоне распространения гибридных форматов работы. Квартира стала одновременно пространством для жизни, работы и отдыха», — напоминает коммерческий директор направления жилой недвижимости Upside Development Анна Соколова.

Помимо предпочтений покупателей, на трансформацию качества предложения влияют распоряжения городских властей и динамика отрасли в целом. Так, постановление мэрии Москвы о запрете строительства однокомнатных квартир меньше 28 кв. м и двухкомнатных меньше 44 кв. м. вымывает предложение малогабаритных лотов, что делает популярные небольшие квартиры еще более ценным активом. Темпы жилищного строительства в Москве стабильно растут. Десять лет назад, в 2015 году, в столице было введено 3,8 млн кв. м жилой недвижимости, в 2025 году — 7,4 млн кв. м, приводит данные «Метриум». Это увеличило объем предложения в готовых новостройках на вторичном рынке.

 

Однако именно новые проекты — это попадание в современные требования и ожидания клиента и более качественный подход к формированию продукта.

 

«Уже введенные объекты проектировались три-пять лет назад без учета последних тенденций. Учитывая темпы развития девелоперского проекта, те жилые комплексы, которые находятся на этапе строительства сейчас, демонстрируют совершенно иной уровень продукта», — поясняет руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.

 

Квартиры в новостройках становятся все более эргономичными, исчезают нерациональные элементы, например длинные коридоры. Застройщики стали чаще предусматривать дополнительные опции и функциональные зоны, включая мастер-спальни (спальни с санузлами), террасы, «второй свет», патио, варианты с кабинетами, квартиры с выделенными обеденными зонами увеличенной площади, а не классическими кухнями и др.

 

«Еще несколько лет назад подобные планировочные решения были прерогативой элитных проектов, а сегодня представлены в комплексах бизнес- и премиум-классов», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

 

Доля лотов, которые можно отнести к редким форматам, растет вместе с весом проектов бизнес- и премиум-классов в структуре предложения. «По итогам 2025 года почти половина вышедших на рынок новых проектов относится к бизнес-классу, еще около 40% — проекты премиум- и элитного классов. Доля новых проектов комфорт-класса не превышает 12%, что в два раза ниже показателей 2024 года и почти в три раза ниже, чем в 2020–2023 годах»,— посчитала директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. За два месяца этого года на рынок вышло шесть новых проектов, которые относятся к премиум- и элитному классам.

 

По подсчетам «НДВ Супермаркет недвижимости», большая часть редких форматов квартир представлена в элитном сегменте — 40,6%, в премиум-классе — 37%, остальные 22,4% относятся к бизнес-классу. По сравнению с уровнем 2020–2021 годов количество таких лотов выросло в 2,5 раза, говорит исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

 

 

Особенности редких форматов

 

Террасы — самое востребованное нестандартное планировочное решение в современных новостройках. По словам Руслана Сырцова, на первичном рынке Москвы они есть в 30% проектов. Террасы значительно улучшают видовые характеристики квартир и часто используются в качестве полноценных зон отдыха на открытом воздухе, в том числе всесезонно.

 

Также на рынке немало новостроек, в которых запроектированы мастер-спальни. Особенно ценными становятся квартиры, где мастер-блок расположен в удалении, что дополнительно повышает приватность резидентов.

 

«Второй свет» до сих пор остается редкой опцией. Двухсветные квартиры продаются лишь в 5% столичных новостроек. Причем, как правило, в жилых комплексах запроектирован небольшой пул подобных помещений. Девелоперы редко включают их в квартирографию проектов из-за повышенных требований к нагрузкам на перекрытия и пожарной безопасности — в результате подобные решения появляются только у профессиональных игроков рынка.

 

В то же время квартиры со «вторым светом» пользуются серьезным спросом благодаря панорамным видам, высокому уровню инсоляции и широким возможностям для эффективного зонирования на приватное и общественное пространство. «На первичном рынке сейчас наблюдается дефицит двухсветных помещений, что повышает их ликвидность. Например, такие лоты представлены в строящемся ЖК "Стоун Грэйн" на "Калужской"», — отмечает господин Сырцов.

 

Доля нестандартных квартир в целом остается ограниченной — как правило, в пределах 15% от общего объема предложения в проекте.

 

«Существенно нарастить ее сложно: архитектурные ограничения, требования к инсоляции и финмодели проектов не всегда это позволяют. Нестандартные решения нередко требуют более сложной и глубокой проработки фасадов и конструкций, важно задумываться и об эксплуатационных характеристиках объектов — не стоит приносить в жертву удобство и экономическую целесообразность в угоду одной лишь уникальности», — уверен вице-президент коммерческого блока GloraX Егор Федоров.

 

Похожую статистику по нестандартным планировочным решениям приводит Марина Грицкова. «Учитывая, что необычные и редкие форматы квартир составляют до 15% от общего числа лотов в проекте, они обладают повышенным потенциалом к росту стоимости квадратного метра за период строительства. При этом важно обращать внимание на функциональность квадратных метров и логику зонирования, которые отличаются от проекта к проекту и формируют принципиально разное предложение на первичном рынке», — заключила эксперт.

 

Директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксения Цаплина говорит, что в проектах компании доля действительно уникальных планировочных решений в комфорт-классе составляет около 5%, а в бизнес-классе — около 10%. «Но было бы ошибкой превращать в «уникумы» весь дом. Продукт в целом должен быть ориентирован на более широкую аудиторию и учитывать разные жизненные сценарии. Потому что квартира, как и жилой комплекс, живет несколько поколений. Для этого нужен запас вариативности. Планировка не диктует сценарий жизни, а, наоборот, гибко подстраивается под меняющиеся запросы», — рассуждает эксперт.

 

Кроме того, редкие форматы требуют более высокой платежеспособности целевой аудитории и, соответственно, связаны с повышенными рисками по темпам продаж. «Поэтому девелоперы сохраняют экономически обоснованный баланс: нестандартные квартиры выступают как имиджевый и дифференцирующий продукт внутри проекта, но основной объем предложения по-прежнему составляют более универсальные планировки», — поясняет господин Федоров.

 

Больше всего редких планировочных решений проектируют в премиум-классе — 20–30% — и в элитных проектах, где их доля доходит до половины предложения и выше. При этом в бизнес-классе такие предложения встречаются реже.

 

«Наличие таких уникальных решений в проектах повышает их уровень. Так сформировался класс «бизнес плюс», где уникальные планировочные решения, характерные для премиум-сегмента, дополняют общий пул квартир. Однако доля таких лотов там все еще ограничена, в то время как в премиальных проектах их процент выше. Так, например, в новом комплексе уже премиум-класса на Новоданиловской доля уникальных лотов возрастает — в частности, на видовые квартиры приходится 80% предложения», — дополнила Марина Грицкова.

 

 

Динамика спроса

 

На редкие форматы квартир свой, нишевой спрос. «Как правило, ими интересуются состоятельные покупатели, для которых жилье — это выражение статуса. Особенно это касается премиального и элитного сегментов», — говорит Татьяна Подкидышева. На рост спроса влияет тенденция к уменьшению площадей. На рынке образовался дефицит крупноформатных лотов, уточняет она.

 

Проекты, в которых представлены редкие форматы квартир, обычно находятся в престижных локациях и обладают привлекательными опциями в виде парков, набережных, знаковых архитектурных и исторических памятников в пешей доступности. Их близость к жилому комплексу создает особенную ценность видовых квартир. «Так, в нашем жилом комплексе в Сокольниках запроектированы этажи с увеличенной площадью остекления, за счет чего будущим резидентам откроются живописные виды на город, а в жилом комплексе на «Римской» на границе с ЦАО видовые характеристики формирует историческая застройка города. Так, в "Стоун Райз" появились квартиры с окном в ванной комнате с видами на сталинские высотки», — добавила госпожа Грицкова.

 

По словам Александры Мамохиной, близость парков и прогулочных зон находится в топ-3 при выборе жилого комплекса. По видовым характеристикам нет универсального варианта: для кого-то очень важен открытый вид на город, для кого-то — вид на воду, а для кого-то достаточно отсутствия промзон, шоссе или старого жилого фонда в окружении.

 

«Близость к воде, паркам, историческому центру или наличие панорамных видов напрямую влияют на ликвидность и премию к цене. В этом контексте нестандартные форматы — это инструмент, который позволяет девелоперам максимально раскрыть потенциал локации и повысить маржинальность проекта», — говорит Егор Федоров.

 

С этим соглашается и Марина Грицкова. «Наиболее востребованными на первичном рынке жилья высокого класса становятся проекты, расположенные в востребованных районах с удобной транспортной доступностью и близостью к ЦАО, сочетающие видовые характеристики и нестандартные планировочные решения. Так, панорамные виды на природное окружение — в частности, на зеленые зоны и водную гладь Москвы-реки — повышают привлекательность лотов с террасами и "вторым светом" для конечных пользователей и в разы усиливают потенциал вложений за период строительства для инвесторов», — объяснила эксперт.

 

При грамотной проработке концепции проекта редкие квартиры, как правило, продаются быстрее типовых за счет ограниченного предложения и более востребованных характеристик. «Значение имеет не только локация, но и сам жилой комплекс — архитектура, продуманность общественных пространств и благоустройства. В проектах с качественной средой такие форматы реализуются быстрее, особенно при расположении у воды, рядом с парками и развитой городской инфраструктурой», — подтверждает директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба.

 

Как правило, квартиры редкого формата покупают для собственного проживания, но есть и инвестиционные покупки, особенно в высокобюджетном сегменте.

 

Исходя из ограниченного количества таких квартир, они могут быть инвестиционным активом и могут быть реализованы на вторичном рынке для конечного потребителя, считает госпожа Подкидышева.

 

В прошлом году на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы было продано более 40 уникальных лотов на общую сумму более 40 млрд руб., подсчитал партнер NF Group Андрей Соловьев. Их суммарная стоимость выросла на 9% год к году и практически в три раза с 2020 года на фоне стремительного роста средневзвешенной цены предложения в сегменте элитных новостроек. За счет качественных характеристик и редкости предложения чаще всего выбор в пользу нестандартных квартир — это выгодные инвестиции, которые могут служить способом сохранения и приумножения капитала даже в периоды экономической нестабильности, резюмирует эксперт.

Читать в источнике: Коммерсантъ