Новострой-М: «Оценить, восстанавливается ли спрос, можно будет по итогам сентября»

Прошедшее лето запомнилось не только жаркой погодой. За три месяца на рынке недвижимости сформировались тренды, которые сегодня и в ближайшее время будут определять поведение покупателей новостроек. О том, какими оказались итоги лета 2022 года на московском рынке первичного жилья, Новострой-М рассказала Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group. 

После весеннего обвала, к которому привели обострение геополитической ситуации и негативные явления в экономике страны, в течение лета падение замедлилось. Тем не менее, продажи новостроек оставались далеки от прошлогодних показателей.

Всего этим летом в границах «старой» Москвы было реализовано 724 тыс. кв.м жилья и апартаментов (или 14 244 лотов), что на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

В августе, когда было заключено 5 078 ДДУ, столичным девелоперам наконец удалось превысить объемы прошлогодних продаж (в августе 2021 г. в Москве было заключено 4 800 ДДУ). Случилось это из-за эффекта низкой базы в прошлом году. Напомним, итоги августа 2021 г. были весьма скромные, что связано с прекращением летом 2021 выгодных программ субсидирования ипотечных ставок. Оценить в полной мере, восстанавливается ли спрос, можно будет по итогам сентября, который традиционно характеризуется всплеском покупательской активности.

Из-за нескольких волн ажиотажного спроса цены на новостройки в Москве росли с середины 2020 г. Вследствие падения покупательской активности летом случилось охлаждение – в июне и июле средняя стоимость квадратного метра практически не менялась, по итогам августа на рынке массовых новостроек она увеличилась на символические на 1,5%, достигнув 299 тыс. руб. С начала года рост составил 9%.

Главным драйвером спроса на рынке новостроек этим летом оставались программы ипотечного кредитования с минимально возможными ставками, которые запускают застройщики совместно с банками, а также государственные программы льготного кредитования.

Низкие ставки и возможность комбинировать эти продукты привела к росту доли ипотечных сделок в общем объеме продаж до 80%, что является рекордом для Москвы (для сравнения год назад доля сделок с ипотекой находилась на уровне 54%).

Популярность ипотечных инструментов у населения объясняется просто – с учетом существующего уровня инфляции большинство программ ипотечного кредитования являются условно бесплатными, так как деньги обесцениваются больше, чем заемщики переплачивают по кредитам.

Одним из главных трендов этого лета стало расширение акционных предложений и скидок от столичных застройщиков. По разным оценкам, предложение новостроек со скидками в старых границах Москвы сегодня составляет 20%. В сравнении с летом прошлого года объем предложения со скидками вырос более чем в два раза. Помимо стандартных скидок, в качестве стимулирующей меры застройщики также вводят гибкую рассрочку и совершенствуют программы trade-in.

Вместе с ростом предложения лотов со скидками увеличился и сам размер дисконта. Если прошлым летом размер скидки не превышал 5%, то сейчас скидки в среднем достигают 10%, а в некоторых проектах — 20 и даже 25%. При этом важно отметить, что скидки предлагаются не только на неликвидные лоты (квартиры на вторых этажах, в угловых секциях, с нефункциональной планировкой), но и на вполне востребованные типы квартир.  

Несмотря на панические настроения этой весной и непростую ситуацию в экономике страны, девелоперы продолжили выводить на рынок новые корпуса в ранее начатых проектах и новые жилые комплексы. Так, за 3 летних месяца 2022 г. было выведено 1,33 млн. кв. м — на 14% больше площадей, чем прошлым летом. Суммарно с начала года выведено 3,5 млн. кв. м жилья. В течение лета существенная доля нового предложения приходилась на корпуса в стартовавших ранее проектах – так девелоперы диверсифицировали предложение в текущих проектах для повышения спроса.

Объемы по выводу новых проектов, напротив, снизились. С начала года рынок пополнили 59 новых проектов совокупной общей площадью 3,8 млн кв.м. Для сравнения в прошлом году с января по август вышло 45 объектов общей площадью 5,1 млн. кв.м.

Мы видим, что площадь новых проектов уменьшается, и это вполне логично – в условиях нестабильности девелоперы опасаются браться за масштабные проекты с длительным сроком реализации.

Тренд на уменьшение площади квартир и увеличение доли малогабаритного жилья уже нельзя назвать новым. Стандартно в период экономических кризисов спрос смещается в сторону компактных вариантов. В свою очередь, девелоперы вынуждены подстраиваться под предпочтения покупателей, поэтому в новых проектах отказываются от избыточных квадратных метров в пользу функциональных планировок и эргономики жилого пространства.

Этим летом средняя площадь покупаемой квартиры составила 50,8 кв. м, что на 8% меньше, чем годом ранее, однако больше весенних показателей на 4%.

В краткосрочной перспективе влияние на отрасль продолжат оказывать геополитическая ситуация в мире и связанный с ней вектор экономической и кредитно-денежной политики государства.

Читать в источнике: Новострой-М